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衡阳的很多朋友都非常关心住宅投资，老问我，衡阳的住宅是否有投资价值？我总是非常肯定地告诉他们，当然有投资价值，但要寻找值得投资的产品，在合适的时机买入。
即便购房的目的是自住，由于动用资金数额大，有些人甚至是花了一生的积蓄，也需要从投资角度进行考虑，购买能够保值或升值的房产。
一、衡阳的住宅产品为什么有投资价值？
1、需求拉动会带来价格上涨。房地产价格是一个国家或地区宏观经济的晴雨表。近几年来，我国的房地产市场非常活跃，价格上涨也很快，根源在于我国改革开放二十多年来经济的快速发展。老百姓有钱了，几亿农民要进城，而中国人天生又喜欢置业，就有了很大住房的需求，需求和供应的博弈带来价格的上涨。根据衡阳的规划，2010年市区人口将达到100万人，比现在要增加20多万人，若按人均居住面积25平方米来算，新增住房需求就有500万平方米，摊到每年是83万平方米，这还不包括原城市居民改善住房条件所增加的需求，而现在衡阳市区每年销售面积才约30-40万平方米，照此计算是供不应求的。虽然现在衡阳的住宅市场是买方市场，新房有一定的空置率，但这是短暂的现象，从长远看，住宅投资的空间是很大的。
2、成本推动会带来价格上涨。近年来，政府出台的各种房地产新政本来想规范市场，打压房价，但实际上增加了开发成本。新政的内容不外就是控制土地、增加税费、提高资金使用门坎，等等，都要摊大开发商的成本：
一是土地半垂直管理和招拍挂制度全面实施后，地根收紧致使地价上涨，均摊到房价，每平方米约增加100元。
二是银根紧缩，贷款难度增加，利率几次调高，以银行为融资主渠道的开发商感到了“背腹受敌”的双重压力。贷款利率的支出增加部分，就等于提高了开发的成本。
三是规划的控制日益严格，要求城市建成区的建筑间距、容积率、绿化率必须达到相应的指标，仅此一项也要增加不少投入。
四是报建费大幅调高。
五是为抑制投资的过度膨胀和无本开发，项目资本金制度应运而生。该制度具有非常积极的意义，但客观上也提高了开发的门槛，增加了发展商的负担。
六是税收杠杆的调节，部分税种或调高或改为预征，开发商原来只需支付约占总房款5%出头的税，如今却要缴纳近总房款10%的税。
七是建安成本增加较多，比如钢材，以前卖2000元/吨，如今涨到3800多元/吨，高峰期则达4200多元/吨；而水泥、砂、卵石等更是翻着跟斗涨。而对于高层建筑来说，这几项材料的猛涨，势必拉升房价。据估算，建筑材料的涨价致使房价建安成本增加100元/平方米。
八是楼盘的品质日益提升，社区配套设施投入增加不少，消防、人防、物业用房、智能系统、小区垃圾处理等设施的投入费用越来越高。
九是倡导文明施工，创建文明工地，项目的建筑施工也要增加少量投入。
十是拆迁成本提高不少，“嘉禾事件”发生后，中央及省级有关部门出台了新的拆迁管理办法，明确要求举行拆迁听证，先安置后拆迁等，客观上提高了拆迁的难度和成本。
据测算，衡阳今后新建的商品房，与今年年初相比每平方米将增加成本800-1000元左右，电梯房还不止这个数。虽然衡阳的房地产开发将不可阻挡地进入微利时代，但由于成本拉动，住宅的升值潜力与空间是很大的。
二、什么样的住宅产品值得投资？
很简单，稀缺的产品才值得投资。在选择投资的住宅产品时，要注意三点：
1、住宅投资是一种长线投资，不能只看现在，要看到几年甚至几十年后的前景，建议投资前研究城市发展规划。
2、要看到别人没有看到或看不清的价值，大家都看到的价值是没有价值的。
3、要对区域、地段、品质、时机进行具体分析，重点区域、稀缺地段、优良品质、恰当时机，永远都是保值和增值的必要条件。
2005年秋天，在衡阳高新开发区的核心地段，新城•国际的出现让行内人士眼前一亮。在衡阳进行住宅产品投资，无论是所处区域、地段，还是楼盘本身的品质，这个盘都是十分理想的。
高档住宅由于其所处地域和产品设计上的稀缺性而更具投资价值。在同一座城市，高档住宅均价至少应是市区内新住宅平均单价的两倍以上、旧住宅最低单价的十倍以上才算正常。作为衡阳真正意义上的豪宅，新城•国际的均价不足两千元是明显被低估了。这可能缘于衡阳住宅市场还没有真正启动，也和新城•国际发展商低价开市，将适时拉高的策略有关。
三、何时是最佳投资时机？
最佳的投资时机，应该是在地段价值初步确定，而市场刚刚启动的时候。此时的房产入市价格低，但上升空间极大。一旦一个地方已经完全发展成熟，则不仅投资门槛高，且上升空间也十分有限了。
新城•国际区域房价的暴涨前景是正在发生的事实，地段的含金量也正在被发现，加上其品质卓尔不凡、领先时代，正是最适合买进的时候。
衡阳住宅产品投资所处的阶段类似五年前的上海和深圳，才刚刚启动。虽然最近一年已经有了一定的上涨幅度，但好戏其实还在后头！
根据发达国家的经验，一个城市的豪宅出现后，住宅产品的投资高潮就会启动！因为豪宅会带来一个新的价值标杆，直接拉动总体房价的大幅上涨。
作为豪宅，有两样东西是稀缺的：一是所处的地理位置，这是唯一的；另外就是居民所形成的人文环境，这是入伙之后逐渐积累出来的。新城•国际内部认购一开始就出现了火爆场面，说明人们已经开始意识到了她独特的地理优势。衷心祝愿新城•国际的购买者入住后，保持她纯生活名流社区的形象，形成高水准的人文环境，成为衡阳真正意义的豪宅。新城•国际只有330户居民，从小区户数来说，由于居民不会很杂乱，是有条件做到这一点的。 |
